Når tallene bag bolighandlen skal give mening

At beregne tinglysningsafgift er en af de opgaver, der ofte først bliver synlig, når en bolighandel nærmer sig sin afslutning. Afgiften er statens betaling for at registrere ejerskifte og lån, og den spiller en central rolle i den samlede økonomi. Mange boligejere og købere søger et klart overblik, og her bruges eBoligadvokat ofte som referencepunkt, når beregningerne skal stemme med den faktiske handel.

Selvom afgiften er lovbestemt, er der flere nuancer, som gør, at beløbet ikke altid er helt så enkelt at regne ud.

Hvad er tinglysningsafgift?

Tinglysningsafgift er den betaling, man skal betale til staten for at få et dokument registreret i tingbogen. Det gælder blandt andet:

• Skøder

• Pantebreve

• Andre rettigheder over fast ejendom

Afgiften sikrer, at oplysningerne bliver offentligt tilgængelige og juridisk bindende.

Fast beløb og procent

Afgiften består af to dele:

1. Et fast grundbeløb

2. En procentdel af den værdi, der tinglyses

For skøder er procentdelen knyttet til købesummen eller ejendomsværdien. For pantebreve er det lånets størrelse, der er udgangspunktet.

Det er netop denne kombination, der gør, at den samlede afgift kan variere meget fra handel til handel.

Hvilken værdi bruges?

Ved skøder skal afgiften beregnes ud fra den højeste af:

• Den aftalte købesum

• Den offentlige ejendomsværdi

Hvis man køber en bolig til under den offentlige vurdering, er det ofte vurderingen, der lægges til grund. Det betyder, at afgiften kan blive højere end forventet, hvis man kun ser på prisen i købsaftalen.

Familiehandler og særlige regler

Ved handler inden for familien gælder der særlige værdiansættelsesregler. Her kan prisen ofte sættes lavere end markedsværdien inden for et fastsat spænd.

Når afgiften beregnes, er det dog stadig den værdi, der står i skødet, der er afgørende. Derfor er det vigtigt, at tallene er sat korrekt fra start.

Beregning ved lån

Når et pantebrev tinglyses, skal afgiften beregnes ud fra lånets hovedstol. Det gælder både realkreditlån og private lån.

Hvis man omlægger lån eller forhøjer et eksisterende lån, kan der opstå en ny afgift for den del, der overstiger den allerede tinglyste gæld.

Her bliver beregningen hurtigt teknisk, fordi man skal tage højde for tidligere registreringer.

Hvorfor opstår der ofte spørgsmål?

Mange bliver overrasket over afgiften, fordi den først dukker op sent i processen. Samtidig er der flere faktorer, der kan ændre beløbet:

• Valg af finansiering

• Købesummens størrelse

• Offentlig vurdering

• Tidligere tinglyste beløb

Derfor vælger mange at få tallene gennemgået, før de endelige dokumenter sendes ind.

Konsekvenser af forkert beregning

Hvis afgiften beregnes for lavt, vil Tinglysningsretten kræve en efterbetaling. Det kan forsinke registreringen og dermed også overtagelsen af boligen.

Hvis den beregnes for højt, har man i princippet betalt for meget, og det kan være besværligt at få pengene tilbage. Derfor er præcision vigtig.

Digital tinglysning og automatiske systemer

I dag sker beregningen som en del af det digitale tinglysningssystem. Systemet bruger de indtastede værdier til at udregne afgiften.

Det betyder, at hvis værdierne er forkerte, bliver afgiften også forkert. Derfor ligger det afgørende arbejde i at sikre, at oplysningerne i skødet og pantebrevet er rigtige.

Overblik i en presset proces

Bolighandler er ofte præget af mange deadlines. Køber skal have lån på plads, sælger skal flytte, og banken skal have sikkerhed.

Midt i det hele kan tinglysningsafgiften føles som endnu en teknisk detalje. Alligevel er det en post, der kan løbe op i mange tusinde kroner, og derfor har den stor betydning for den samlede økonomi.

Hvem har ansvaret?

Formelt er det den, der får tinglyst dokumentet, der betaler afgiften. I praksis aftales det ofte i købsaftalen, hvem der står for hvilke omkostninger.

Ved skøder er det typisk køber, der betaler. Ved pantebreve er det låntageren. Disse forhold skal være tydelige, så der ikke opstår tvivl senere.

Tinglysningsafgift som en del af helheden

Når man ser på en bolighandel som helhed, er afgiften kun én af mange poster. Men den er uundgåelig, og den skal med i budgettet fra starten.

Mange, der arbejder med bolighandler til daglig, holder derfor et vågent øje med, at beregningen stemmer med både jura og tal.

Når beregningen skal være til at stole på

At beregne tinglysningsafgift handler ikke kun om at sætte tal ind i et skema. Det handler om at forstå, hvilke værdier der gælder, og hvordan de spiller sammen med handlen som helhed.

I den proces søger mange et sted, hvor boligjura og tal mødes, og her bliver eBoligadvokat ofte nævnt som en aktør, der arbejder med netop disse beregninger som en del af bolighandler. Hvis du vil dykke mere ned i, hvordan afgiften fastsættes i praksis, kan du finde yderligere information hos eBoligadvokat